勁爆：比特幣要被美國房貸體系收編了(私人市場已試水)
如果美國聯(lián)邦住房金融局選擇推進這項政策，標(biāo)志著加密貨幣正從投資品向?qū)嵱媒鹑诠ぞ咿D(zhuǎn)變。
當(dāng)?shù)貢r間6月25日，美國聯(lián)邦住房金融局（FHFA）局長普爾特（Bill Pulte）突然發(fā)文，表示已要求房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）——這兩家掌控美國超半數(shù)房貸的“隱形巨頭”，研究將比特幣等加密貨幣納入抵押貸款評估體系！
消息一出，比特幣應(yīng)聲暴漲2.2%，站上10.7萬美元，市占比飆升至66%。
Bill PultePulte Homes創(chuàng)始人William J. Pulte的孫子，于2025年3月特朗普第二任期內(nèi)被任命為局長。
與他的前任不同，自2019年以來一直公開支持加密貨幣，并利用其社交媒體影響力促進數(shù)字資產(chǎn)的采用并鼓勵政策開放。
財務(wù)披露顯示，他個人持有價值50萬至100萬美元的比特幣和相同規(guī)模的Solana頭寸。他還持有美國比特幣礦企Marathon Digital Holdings的股權(quán)，并曾投資GameStop等投機性股票。
房利美/房地美干啥的？
房利美（Federal National Mortgage Association, FNMA）和房地美（Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC）是美國兩家由政府贊助的企業(yè)（Government-Sponsored Enterprises, GSEs）。
它們并非直接向購房者提供抵押貸款的銀行，而是在二級抵押貸款市場中扮演著至關(guān)重要的角色。通過充當(dāng)做市商（即持續(xù)買家），它們確保了貸款市場的流動性。
這個角色可以粗略類比為中國的“住房公積金管理中心”+“國有銀行”+“二級市場證券化平臺”的組合體，但運作模式更市場化。
根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù)，截至2025年，房利美和房地美支撐著約70%的抵押貸款市場。這意味著，大多數(shù)由私人貸款機構(gòu)提供的常規(guī)貸款最終都會由這兩家實體之一支持或購買。
FHFA成立于2008年美國房產(chǎn)市場崩盤后，旨在加強監(jiān)管并維護抵押貸款金融體系的安全性和流動性。其發(fā)布的任何政策變動，都將對潛在購房者和整個金融行業(yè)產(chǎn)生深遠影響。
盡管FHFA對抵押貸款承銷中加密資產(chǎn)的審查仍處于早期和探索階段，但其考慮本身反映了加密資產(chǎn)相關(guān)性和領(lǐng)導(dǎo)層優(yōu)先事項的轉(zhuǎn)變。
加密資產(chǎn)可能如何被評估？
在美國，目前想要在抵押貸款流程中使用數(shù)字資產(chǎn)的借款人必須首先將其轉(zhuǎn)換為美元，并將資金存入受監(jiān)管的美國銀行賬戶。為了符合房利美和房地美的首付或儲備金指南，這些資金還必須“成熟”，即必須在賬戶中保留至少60天。
FHFA的審查預(yù)計將研究這些規(guī)定是否需要更新。一個可能的重點領(lǐng)域是資產(chǎn)估值。由于比特幣等加密資產(chǎn)的波動性，貸方在評估借款人資產(chǎn)時可能不愿接受其全部市場價值。傳統(tǒng)金融中常用的方法是應(yīng)用“折扣”（haircut），即從聲明價值中扣除一部分，以應(yīng)對潛在的價格波動。加密貨幣是否會采用類似的調(diào)整尚不確定。
持有歷史也可能受到審查。貸方通常更青睞長期持有的資產(chǎn)，而非短期持有。有清晰文件、一致托管和最少交易活動的資產(chǎn)，可能比近期獲得或頻繁轉(zhuǎn)移的資產(chǎn)更有分量。
穩(wěn)定幣可能會被單獨考量。像USD Coin（USDC）和Tether（USDT）這樣的代幣旨在相對于美元保持穩(wěn)定價值，這可能使它們更適合承銷目的。即便如此，穩(wěn)定幣的處理也將取決于監(jiān)管機構(gòu)對其結(jié)構(gòu)、托管安排和透明度標(biāo)準(zhǔn)的接受程度。
私人市場已搶先試水
位于美國佛羅里達州的貸方Milo Credit于2022年推出了美國首批加密抵押貸款產(chǎn)品之一。允許借款人質(zhì)押數(shù)字資產(chǎn)（如比特幣、以太坊或某些穩(wěn)定幣）作為抵押品，而無需出售加密貨幣并支付現(xiàn)金首付。這種設(shè)置使客戶無需清算其加密資產(chǎn)即可獲得高達房屋價值100%的融資。
類似地，由前SoFi首席執(zhí)行官Mike Cagney領(lǐng)導(dǎo)的金融科技公司Figure Technologies也探索了大規(guī)模的加密支持抵押貸款計劃，提供高達2000萬美元的貸款，使用數(shù)字資產(chǎn)作為擔(dān)保。
此外，Ledn推出的"比特幣儲蓄賬戶"也可以被看做是一種抵押貸款產(chǎn)品，允許用戶以50%的LTV比率獲取美元貸款。
然而，這些私人產(chǎn)品在聯(lián)邦抵押貸款系統(tǒng)之外運作。它們的貸款不符合轉(zhuǎn)售給房利美或房地美的資格，這意味著它們無法受益于與傳統(tǒng)貸款相同水平的流動性和風(fēng)險分擔(dān)。因此，利率往往更高，貸方通常會自己保留貸款或與替代投資者合作進行融資。
另一個限制是風(fēng)險。加密抵押貸款通常需要超額抵押——即借款人必須質(zhì)押超過貸款金額的加密資產(chǎn)價值以抵消波動性。但即使有這種緩沖，價格波動也可能帶來挑戰(zhàn)。
總而言之，如果FHFA選擇推進這項政策，標(biāo)志著加密貨幣正從投資品向?qū)嵱媒鹑诠ぞ咿D(zhuǎn)變。雖然具體落地還需時日，但已經(jīng)向市場釋放出強烈信號：主流金融體系正在為加密資產(chǎn)敞開大門。
